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中国人日本买房怎么交税?如何办理房屋托管手续?
2021-05-26  

中国人日本买房怎么交税?如何办理房屋托管手续?

最新最全日本购房流程及费用全解析

 

在日本买房一般有5步:

 

第一步、做好投资预算,确定购房目的,准备材料

 

第二步、看房选房

 

第三步、提交购房申请

 

第四步、签约购房

 

第五步、付款,房屋交易过户

 

第一步、做好投资预算,确定购房目的,准备材料

 

(一)做好投资预算 确定购房目的

 

首先大家要确定自己的购房目的,是用来自住,还是用来投资,预算是多少。我们会按照您的投资预算提供合理回报的物件以供选择,并且安排各项文件、贷款、税务、中介服务及租务等资料。在日本买房所要的资金大约为房子本身的价格+买房时所花的各种各样的费用。 如果您想买一套1000万日元的房子,大概要有1080万日元的资金预算。这里的80万日元就是您买房时所花的各种各样的费用。

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购买时需要支付的详细费用

 

1.中介费:中介公司可按客户要求搜寻优质房产,同时为客户从卖家争取有利的成交价格,以上所发生的费用为中介手续费,交易价格的3%+60,000日元+消费税;

 

2.登录税(国税):房产的产权名义变更时所需的税。

 

土地评估价格×1.0%、房产评估价格×0.3%

 

3.房产取得税(地方税):买房时所发生的税(购房后半年左右收取)。

 

土地评估价格×1.0%、房产评估价格×0.3%

 

4.印花税(国税):贴在房屋购买契约书上的印花税税票。

 

5.产权转移登记手续费:代办以上所有手续的人工费,5万—10万日元不等。此外除了上述费事以外,业主一般还会一次性的购置5年或10年的火灾和地震保险。  

 

 暖灯提示:购买房屋时投资者所缴纳的各项税费约为房价的7%左右。

 

持有时每年需要支付的费用

 

1.固定资产税(国税):每年需向日本政府支付的税。

 

土地评估价格×1.4%、房产评估价格×1.4%

 

2.都市计划税(地方税):每年需向日本地方政府支付的税(支付给该房产所在地政府)。

 

土地评估价格×0.3%、房产评估价格×0.3%

 

3.物业管理费

 

4.修缮积立会

 

5.中介房屋代管之服务费——月租金5%。

 

6.税理士费用

 

出售房产时产生的税费

 

1.增值税:5年内,增值部分的税率是30%,5年及以上税率为15%。 

 

2.外国客户:源泉税10.21%,第二年正常进行纳税申告后会全额退还。

 

(二)准备公证材料

 

买家需要携带户口本到自己所在地区的公证处公证相关信息,并将购房申请书、加盖私章的委托书等相关材料邮寄至开发商或中介备案。公证的内容包括购房人的姓名、住址、印章等基本信息。买家须在过户之前将公证书,连同律师委托书、委托管理书等相关材料一同邮寄至开发商或中介。

 

第二步、看房选房

 

日本的不动产政策相对宽松,对于海外购房者在日买房没有任何限制,只要买家有足够的资金、合法的身份且没有犯罪记录就可以在日本买房。同样的,日本也不限制海外卖家自由出售房产。

 

要找到一套称心如意的房产并非易事,平时要多看。一旦发现合适的房产,就尽快找不动产中介公司去看房子。看房子时您首先要确认的是这套房子是不是和广告上登的一样。然后确认房子的通风及日照是否良好。二手房的时候还要确认房子的折旧程度。我们会根据您的需要,安排专人接待进行实地考察,让您可以直观了解物件实际状况。买家如果没有时间亲自前往日本看房,也可以委托经纪人或委托公司通过拍摄视频、拍摄照片等方式展现房屋基本信息了解物件的概况

 

房子本身

 

1.地基状态。

 

2.房子的装修质量,一定要看有没有被弄脏的地方或者墙壁有没有裂痕。

 

3.房间数,房间布局是否合理,各个房间的朝向以及通风和日照是否良好。

 

4.有没有车库或停车场及停自行车的地方。

 

5.空调设施的设置状态。

 

6.有没有重新装修的必要。

 

7.物品收纳间大小。

 

房子的周围环境

 

1.交通情况:走路到附近车站所要的时间,早班车、末班车的时间,拥挤程度。

 

2.周围的道路状态:交通流量,堵车频度。

 

3.教育设施:学校、幼儿园。

 

4.公共设施:医院,公园,图书馆等。

 

5.其他的周边设施:商店街,超市,便利店,饮食店等。

 

6.治安情况:有没有不良的个人或团体在附近居住,这个区域有没有发生过刑事案件等。

 

如果以上都没有问题,就可以进入下一个环节了。

 

第三步、提交购房申请

 

客户选好房屋户型和房号后,提交购房申请书,并将其提交给开发商或者通过中介提交给卖家。提交购房申请书后,买家与卖家可以协调价格、签约及过户的时间,以及交易细节。

 

当您确定投资项目时,我们需要您协助提供一份书面的购买申请(填写您的信息,包括姓名、国籍以及现在居住地的地址等)。在交付书面的购房申请前,需要交付一定量的定金(即信用金,此笔金额可当作房款进行支付,或者在购房流程结束后退还给您),由卖方中介进行决定是否将房屋进行买卖。

 

购房申请上会注明首付到账日期,该日期即签约日期,签约日期是首付款到账的最后期限。(一般3个工作日内到账)。注:如果是贷款购房,则一定要在购买申请上注明是贷款购房,这涉及到贷款不成功返还首付金的问题。

 

第四步、签约购房

 

签约通常会在提交购房申请后一周左右的时间内进行。签署正式购房合同之前,宅地建物取引士(住宅建筑交易士,日本特有的房地产职业)会对相关的重要事项进行说明,买卖双方确认所有条款之后才能签约。签订购房合同后,买家要根据开发商或中介提供的费用明细表及付款请求书开始支付房产的尾款及相关的税费,尾款需在过户前付清。这一程序一般需要7天左右的时间。

 

经协商确定价格、成交日期和其他细节后,一般在7天内须支付相当于房价的10%作为首付金,并签署契约合同。届时,您需要提供身份证明和地址公证书等文件,您也可以亲自前往日本签署契约合同或以委任书委托本公司代签,司法书士变更房产名义。

 

(1)由宅建资格士作重要事项说明、契约书。

 

(2)宣读之后,24小时之内可以取消签约,取消签约10%首付金可以无条件返还,但超过24小时,视为契约自动生效,如果要取消的话,首付金不退还,且要交付10%赔偿金。如果现场签约,则没有24小时期限之说。

 

(3)如果是贷款购房,则在签约后走贷款流程,贷款不成功则购房签约无效,卖方无条件返还首付金。

 

第五步、付款、房屋交易过户

 

 为了避免买卖双方以后发生一些不必要的纠纷,一定要在付款之前再一次确认房屋的现状!

 

1.房屋的附带设备状况是否和附带设备表所记载的一致。

 

2.房屋现状是否和房屋现状报告书所记载的一致(漏雨/白蚁危害/建筑物构造上的主要部位的木部腐蚀/情况)。

 

3.跟邻地的边界是否明确。

 

4.水电煤气的使用方法以及发生故障时的对应方法是否有交代,接下来就要支付剩余金额了。

 

5.登记申请文件的确认:申请所有权迁移登记。买卖双方向登记的司法代书人交付必要文件,委托登记申请。

 

6.剩余金额的支付:扣除首付钱后所要付的余额。

 

7.细算固定资产税等:支付登记费用,细算固定资产税等。

 

8.关系文件的领取:领取管理规章,宣传手册,附带设备的保证书,使用说明书等。

 

9.钥匙的领取。

 

交余款时需要携带的东西

 

剩余金额

 

宣誓公证书(非日本居住者必须)

 

中介手续费的余额

 

印章(正式印章)

 

登记费用(登记免许税及司法代书人的报酬)

 

产权转让

 

待所有产权资料由司法书士确定和登记后,买方必须在协议的完成期内支付尾款,在卖方确认收到尾款后,即完成产权交付手续。根据不同情况,由确定价格到完成产权交付所需时间也不同,若您以现金形式一次性支付尾款和物业金额,便能最快完成转让手续。

 

产权过户的办理一般会在签约后3周到2个月之内完成。在房产交割的过程中,司法书士(类似国内的律师)会全程跟进,并帮助买卖双方确认合约及其他房产交接资料的有效性,完成房产交易。日本过户手续必须由司法书士代为办理。产权变更的信息会被记录到日本政府法务局的系统当中。产权证一般会在2-3周之内由日本政府相关部门制作完成,并由开发商或中介机构委托邮寄至购房者手中。

 

 最后如果您无法抽出时间来经营管理购买的房产,也可以签订托管协议。托管协议一般在签约时一并签订,托管协议签订后,我们会为您的房屋进行打扫清理并募集租客。扣除相关费用后,我们为您转账实际收益。

 

完成以上一系列的手续,那么恭喜你,你就可以在日本拥有一套属于自己的房产了!!!